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业内人士认为 房地产投资信托基金性福有望发展成为一万亿元的大型资产

时间:2021-12-06 01:30 作者:张寿荣 浏览量:1798

近日,首批9只公募REITs引起市场关注。在一些公募REITs的管理者看来,从成熟市场的经验来看,REITs最活跃的交易不仅仅是初始阶段。房地产投资信托基金的管理者在存续期间通过积极管理进行资产扩张、并购,可以不断提高投资者的收益,促进市场交易,促进房地产投资信托基金市场的持续发展。对于投资者的资产配置而言,公募REITs有望成为规模一万亿元的全新资产。

我们的记者吴顺

底层资产质量是关键因素

性福了解,公募REITs是通过发行收益凭证向投资者募集资金的一种基金,由专门的投资机构对房地产和基础设施进行投资和管理,并将大部分投资收益分配给投资者。首批公募REITs都是平仓期较长的产品,最短平仓期20年,最长平仓期高达99年。但公开发行的REITs产品可以在发行后在二级市场上市交易,保证了产品的流动性。

前九家公募REITs之所以如此受欢迎,是因为它们的标的资产质量高,预期现金流收入稳定。第一批REITs的标的资产涵盖工业园区、收费公路、污染治理、仓储物流等重大基础设施项目,资产分布在北京、上海、广州、深圳等中国经济发达地区。

“判断REITs的好坏,核心点是看其背后的标的资产是否优质,现金流是否具有可持续性、稳定性和增长性的特征。最重要的一点是,REITs标的资产背后的行业发展良好。”深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司首席投资官、红土创新基金管理有限公司基础设施基金投资决策委员会委员孔令贻介绍了红土创新盐田港(00088)封闭式基础设施证券投资基金(简称“红土创新盐田港REITs基金”或“盐田港REIT”)。比如其标的资产是深圳盐田港现代物流中心,总建筑面性福积超过47万

“仓储物流业是近年来中国房地产行业中最具控股性的房地产资产,深圳是北、广、深四大一线城市中仓储物流资源最稀缺的地方。具体来说,盐田港现代物流中心辐射的广阔经济腹地覆盖粤港澳大湾区、四川、重庆、湖南等地。辐射面积占全国国内生产总值和进出口总额的三分之一以上。地理属性和行业属性具有良好的投资价值。”孔令贻说。

红土创新盐田港REITs基金经理梁策表示,深圳创投很早就开始布局公募REITs市场,其核心团队拥有十多年的房地产投资和REITs基金经验。在前期准备中,深圳创投还部署了一个20多人的REITs业务团队。多个管理实体将参与唐嫣房地产投资信托的后续运营和管理,包括红粘土创新公募基金经理、资产支持服务经理深圳创业投资红土资产管理公司、外部管理机构深圳盐田港物流有限公司.外部管理机构有长期沉淀和积累的仓储物流管理经验和本地潜在客户,将来会协助基金管理人管理标的资产。

主动管理大有可为

“虽然目前市场正在关注第一批房地产投资信托基金的首次公开发行,但根据我们对房地产投资信托基金市场性福这么多年的研究,以美国为例,房地产投资信托基金市场最活跃的交易不仅仅是首次公开发行交易,而是正在进行的融资和并购。2008年至2018年,美国市场REITs行业并购总市值达到首次公开募股(IPO)金额的11倍。”孔令贻说。

在她看来,公募基金经理可以在REITs存在期间履行积极管理的职责,包括持续利用REITs平台进行并购和融资,以扩大管理规模,并在合规条件下积极增加杠杆,提高该产品对投资者的股息支付率。

梁策还承认,与传统的公募基金不同,公募REITs基金存续期的运营和管理更多地落在对标的资产的管理上。“深圳创业投资集团前期准备扎实。一方面是资产的选择,优质的资产可以支撑未来公募的REITs在整个存续期内有一个相对稳定的高质量的表现。另一方面,深圳创投的房地产平台在仓储和物流资产的投资和管理方面已经有了足够的经验。未来,鸿图创新基金公司还将借鉴深圳创投房地产平台的运营管理经验,进一步积极管理底层仓储和物流资产。”梁策说。

梁策还指出,公募REITs的存续期管理将分为物业管理和详细资产运营管理,包括租户管理、日常租金支付、底层资产日常租金收取性福、租户结构优化和底层资产维护等。唐嫣REITs的三位基金经理也将积极履职,在以往物流、仓储管理经验的基础上做好标的资产的管理准备,做好未来REITs公募上市后标的资产的运营管理工作。

REITs可成大类资产

"我们都在期待一万亿市场的到来."孔令贻说。据彭博社(Bloomberg)数据库显示,在过去的30年里,美国REITs市场迎来了一个快速发展的时期。截至2021年5月底,美国市场上市的REITs有246家,规模1.52万亿美元。

孔令贻表示:“从海外房地产投资信托基金的发展来看,公开发行房地产投资信托基金是一个很好的开端,但现在只是第一步。回顾美国万亿美元市场的形成过程,从60年代REITs的推出到70年代大萧条后的大发展,80年代的复苏,90年代保险资金配置的增加,再到经历次贷危机的冲击,再到调整。经验

了多次繁荣和低谷,才逐步进入稳步发展的周期。”

  在她看来,公募REITs是一个非常好的大类配置资产,但由于目前只有9只产品,从全行业的角度来看,公募REITs的量还不够,尚达不到性福主流机构投资者可以纳入大类配置的规模。对于我国来说,是否能行稳致远,直至发展至万亿元规模,还需要金融同业、投资人以及全社会资产提供方共同的努力。

  孔令艺同时指出,公募REITs是更适合用来做中长期配置的产品,应尽量避免短期暴炒,但REITs也绝对不是固定收益型的产品。以美国为例,REITs是领跑大盘的,这个特征也是因为REITs兼顾了当期分配和资本增值,从而整体回报比较好。美国权益型REITs近20年年均回报率是9%-12%,这样的回报对于海外资本市场来说已经是很高的回报水平。

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